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QU’EST CE QU’UNE BULLE IMMOBILIÈRE
QU’EST CE QU’UNE BULLE IMMOBILIÈRE

Une bulle immobilière est une bulle spéculative sur tout un marché immobilier, caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers. Elle se traduit par un écart important et persistant entre le prix des immeubles et la variation de ses déterminants fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Cette spéculation immobilière, lorsqu’elle est effectuée à crédit, fait courir des risques aux créanciers comme aux emprunteurs. La grande spéculation immobilière à Paris, Berlin et Vienne du début des années 1870 a par exemple débouché sur la crise bancaire de mai 1873.

Quelle que soit la liquidité du marché, le dégonflement de la bulle peut être lent ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d’un krach immobilier, laissant de nombreux propriétaires en negative equity (le montant restant à rembourser est supérieur à la valeur du bien immobilier). La notion de bulle immobilière demeure l’objet de controverses, pour savoir si la bulle est issue du jeu d’anticipations rationnelles ou un phénomène systémique nécessitant une intervention des banques centrales.

Contexte et histoire

La notion de bulle spéculative a souvent été observée au niveau du marché de titres. À première vue, l’immobilier serait un actif moins sensible à une telle dynamique spéculative, du fait de plusieurs caractéristiques intrinsèques. En effet, les coûts de transaction sont très importants et représentent une part souvent non négligeable du bien et pourrait limiter le caractère spéculatif. Ensuite, le marché immobilier est souvent caractérisé par rapport aux marchés financiers comme peu liquide. Toutefois, ils remplissent certaines conditions qui les exposent aux bulles spéculatives. Par ailleurs, les marchés immobiliers et financiers sont souvent liés: la bulle immobilière est aggravée par la bulle financière et vice versa, comme cela s’est produit en Europe dès les années 1860 ou lors de la bulle financière et immobilière japonaise des années 1980. En général, le marché immobilier est hétérogène c’est-à-dire que chaque bien immobilier est unique, il fait l’objet de très peu de transactions au cours de sa vie économique et rend sa valeur difficile à évaluer. Le montant de la rémunération des intermédiaires immobiliers dépend aussi directement de cette valeur et ces derniers ont donc intérêt à la hausse des prix. Le caractère durable du bien immobilier permet aux vendeurs d’espérer de le revendre plus tard avec une plus-value. Enfin, le caractère spéculatif est souvent nourri par une croyance populaire que les prix sont en perpétuelle augmentation.

Les causes de la formation d'une bulle immobilière

Quelles causes peuvent expliquer le déséquilibre entre l’offre et la demande responsable initialement de la formation d’une bulle ? La théorie des anticipations rationnelles permet d’expliciter pourquoi des agents économiques peuvent anticiper une hausse des prix provoquant ainsi l’emballement du marché. Les causes de déséquilibre du marché immobilier sont nombreuses et diverses et peuvent être de l’ordre structurel, conjoncturel, réglementaire, budgétaire voire sociologique. En effet, un déséquilibre structurel du marché immobilier entre une demande importante et une offre qui ne peut s’ajuster est souvent avancé afin de justifier une envolée brutale des prix immobilier.

Relation entre marché foncier et marché immobilier

Les relations entre le marché foncier et le marché immobilier ont également été étudiées afin d’expliquer le caractère spécifique et la formation des bulles immobilières. Le fait que ce soit le prix de la construction qui influence le prix du foncier (ou l’inverse) – à savoir la demande en termes de construction qui fixe le prix du foncier – est largement débattu. Différents effets pouvant expliquer la relation entre marché immobilier et le marché foncier ont été décrits par l’économiste Vincent Renard, même si le mécanisme global demeure complexe. Les notions de compte à rebours, d’effet multiplicateur et d’effet cliquet ont été avancées et permettent de clarifier la formation du cycle immobilier.